【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】CCIM臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會每一季均與政治大學(xué)地政系林左裕教授合作調(diào)查臺灣CCIM商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)，2024年4月2日公布2024年第一季臺灣CCIM商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查的總平均指數(shù)為112.97點，與前一季相較上升5.90點(2024Q1：107.07)。
 
四項指標皆較2023年第四季上升，皆為「偏向樂觀」之信心水準
 
本次調(diào)查中，四項指標皆較2023年第四季上升(辦公室、店面、土地開發(fā)、總體經(jīng)濟)。顯示不論是對於辦公室、店面、土地開發(fā)、或是總體經(jīng)濟皆為「偏向樂觀」之信心水準。
(1)信心最高的指標為「土地開發(fā)」，在本次調(diào)查中為126.44點，相較前一季上升5.39點(2023Q4：121.05)。
(2)信心居次的指標為「辦公室」，在本次調(diào)查中為119.83點，相較前一季上升8.32點(2023Q4：111.51)。
(3)信心居第三的指標為「總體經(jīng)濟環(huán)境」，在本次調(diào)查中為112.50點，相較上一季上升1.64點(2023Q4：110.86)。
(4)信心居第四的指標為「店面」，在本次調(diào)查中為93.10點，雖為本季最低之指標，但仍較前一季上升了8.23點(2023Q4：84.87)
 
另因旅館較不屬於典型商業(yè)不動產(chǎn)，於本指數(shù)計算中並未將其列入總指數(shù)之計算，但仍對其進行調(diào)查及個別發(fā)布?！嘎灭^」之投資信心在本次調(diào)查中為113.36點，較前一季上升2.18點(2023Q4：111.18)。與前季相同，仍維持在「偏向樂觀」的信心水準。
 
土地開發(fā)信心指數(shù)，北、中、南皆呈上升趨勢
 
而全臺三大都會之土地開發(fā)信心指數(shù)中，北部、中部及南部地區(qū)皆呈上升趨勢。其中南部地區(qū)信心指數(shù)最高，為129.31點，較前一季調(diào)查結(jié)果上升了5.63點(2023Q4：123.68)；開發(fā)信心居次的地區(qū)為北部，信心指數(shù)為125.86點，較前一季調(diào)查結(jié)果上升10.07點(2023Q4：115.79)；中部地區(qū)信心指數(shù)為124.14點，較前一季調(diào)查結(jié)果上升0.46點(2023Q4: 123.68)。
 
另可將本指數(shù)分為短期(三個月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數(shù)為112.46點，長期之信心指數(shù)為112.61點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業(yè)不動產(chǎn)短期或長期投資可能沒有太大變化。
 
林知延：發(fā)展?jié)u漸往北部地區(qū)外的潛在地區(qū)移動
 
CCIM臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會理事長林知延指出，因應(yīng)電價調(diào)漲預(yù)期會拉高通膨水準，故在三月的央行理監(jiān)事會議中，決議升息半碼，以通膨來看，若過高屬於短期現(xiàn)象就還好，主要還是要以全年的通膨率為主。在土地開發(fā)信心指數(shù)中，在本季度的數(shù)據(jù)中連續(xù)兩季位居首位，其中以中南部為最高，顯示我們的發(fā)展?jié)u漸往北部地區(qū)外的潛在地區(qū)移動，這對於整體不動產(chǎn)投資環(huán)境來說起到加分作用。
 
李誠慶：實體零售據(jù)點租賃與買賣需求逐漸加溫
 
在零售市場方面，瑞普萊坊零售暨飯店不動產(chǎn)服務(wù)部資深總監(jiān)暨CCIM投資師李誠慶表示，零售業(yè)的「體驗式經(jīng)濟?型態(tài)突破先前因疫情與電子商務(wù)推波助瀾造成「線上經(jīng)濟?一枝獨秀而實體店面大幅空置的現(xiàn)象，近二季度以來實體零售據(jù)點在商用不動產(chǎn)租賃與買賣需求逐漸加溫；由行政院主計處2023年批發(fā)、零售及餐飲業(yè)經(jīng)營實況調(diào)查報告中得知，年零售業(yè)營業(yè)收入之年增率為7.4％，而餐飲業(yè)之業(yè)營業(yè)收入之年增率達18.9％，品牌餐飲的據(jù)點擴充成為各商圈獨立店及百貨商場招商中之要角，好比總樓地板面積達3.62萬坪的臺北大巨蛋SOGO CITY商場，其中D區(qū)(大巨蛋外圍餐廳)招徠的14家特色品牌餐飲將於2024年六月開幕；而大型百貨業(yè)者如新光三越、遠東百貨、微風(fēng)百貨在既有商場的櫃位改裝調(diào)整亦積極招徠國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)餐飲品牌。
 
在旅館市場方面，李誠慶指出國旅市場蓬勃，依觀光局統(tǒng)計，2023臺灣旅宿業(yè)營收創(chuàng)新高仍漲價，國內(nèi)觀光旅館每晚平均房價年增率達14.4％，旅宿業(yè)整體營收已超越疫情前表現(xiàn)，交通部觀光署2024年訂定1000萬人次國際觀光客來臺目標；2023年起包含八里福朋喜來登酒店、臺北漢來大飯店、宜蘭凱渡廣場酒店、臺中勤美洲際酒店、日月潭力麗溫德姆、煙波花蓮太魯閣山闊館等優(yōu)質(zhì)酒店陸續(xù)開幕，國內(nèi)與國際優(yōu)質(zhì)旅館品牌競相以多元產(chǎn)品型態(tài)插旗臺灣北、中、南的都會及遊憩區(qū)域，將帶動旅館不動產(chǎn)買賣交易、土地開發(fā)與大面積旅宿不動產(chǎn)租賃市場。
 
劉慧華：預(yù)估2024年商辦租金成長幅度將縮小
 
A辦租金持續(xù)成長得益於日漸明朗的辦公室升級趨勢，企業(yè)對於遷往品質(zhì)較佳地段更好的辦公大樓意願更勝以往。REMAX瑞麥地產(chǎn)顧問暨CCIM投資師劉慧華指出，近期辦公室市場上外國企業(yè)較本土企業(yè)在租賃策略上更顯積極，產(chǎn)業(yè)類別中以科技業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)的租戶較為活躍。2024年上半年將有三棟辦公大樓完工，臺北市中心辦公室市場將增添約27,400坪的全新可租賃空間，尚屬可控的新供給總量體，面對日漸升溫的搬遷需求，市中心辦公室平均空置率將不致於超過6％。短期內(nèi)多數(shù)房東在談判上仍保有相對優(yōu)勢，然預(yù)估2024年商辦租金成長幅度將縮小，主要由頂級商辦大樓的新租賃交易所帶動。
 
劉清痕：新南向的不動產(chǎn)市場吸引國際資金進入
 
面對全球供應(yīng)鏈重組，國際投資活動消長，在新南向國家不動產(chǎn)市場方面，吉家網(wǎng)不動產(chǎn)國際事業(yè)部執(zhí)行長暨CCIM投資師劉清痕指出，全球經(jīng)濟充滿變數(shù)，通貨膨脹與地緣政治風(fēng)險等因素都造成風(fēng)險與機會相倚，使得新南向的不動產(chǎn)市場吸引國際資金進入。其中，以經(jīng)濟高速成長聞名的越南吸引了無數(shù)目光，值此同時投資者仍需警惕其利率上揚和房產(chǎn)供應(yīng)過剩的隱患。另一方面，泰國的不動產(chǎn)市場相對成熟，擁有較穩(wěn)定的投資環(huán)境，然而泰國近年來經(jīng)濟增長力道放緩與政治不穩(wěn)定可能會影響投資者的信心。菲律賓則因人口紅利及穩(wěn)健的經(jīng)濟增長而成為具吸引力的市場，菲國政府持續(xù)投資基礎(chǔ)設(shè)施，帶動不動產(chǎn)市場的發(fā)展，是相對低風(fēng)險的投資選擇，惟需關(guān)注菲國的自然災(zāi)害和社會貧困問題。劉清痕指出新南向國家多元又充滿機會，值得投資者關(guān)注與考量自身的風(fēng)險承受能力，留意區(qū)域政治經(jīng)濟情況，以確保投資的安全性和盈利潛力。
 
林左裕：商用不動產(chǎn)預(yù)期樂觀的指數(shù)上升中
 
主持ICI指數(shù)調(diào)查的政大地政系林左裕教授指出，受惠於AI浪潮下相關(guān)產(chǎn)業(yè)股價屢創(chuàng)新高的?財富效應(yīng)」(wealth effect)激勵、以及對美國因通膨走低而將降息的預(yù)期下，商用不動產(chǎn)的投資信心與對未來經(jīng)濟景氣的預(yù)期也反映在上升且樂觀的指數(shù)上。但值得關(guān)注的是，國內(nèi)通膨?qū)⒁螂娰M補貼政策調(diào)整而呈上漲趨勢，未來利率走勢可能與美國反向而行。